Préstamo de construcción: el banco me aprobó $314.972 y al cierre me dio $1
Respuesta corta: un préstamo de construcción no te da el dinero el día del cierre. El banco aprueba un monto y lo va soltando por etapas, después de que la obra avanza y se inspecciona. En nuestro último proyecto el banco aprobó $314.972 y el día del cierre desembolsó un dólar. Por eso, aunque el banco financie casi todo, necesitas efectivo propio disponible durante la obra.
En este artículo
1. Cómo funciona un préstamo de construcción
Un préstamo hipotecario normal paga la casa entera el día del cierre. Un préstamo de construcción no puede hacer eso, porque la casa todavía no existe. Funciona así:
- El banco aprueba un monto sobre el presupuesto de la obra y el valor que tendrá la casa terminada.
- La obra se divide en etapas (en inglés, draws): cimientos, estructura, techo, instalaciones, acabados.
- Tú pagas cada etapa al contratista.
- Un inspector del banco verifica que esa etapa está hecha.
- El banco te reembolsa lo que corresponde a esa etapa.
El banco nunca paga por adelantado lo que no ve construido. Eso lo protege a él, y también te protege a ti: el contratista no recibe dinero por obra que no hizo.
2. Por qué el banco desembolsó un dólar
Esta es la línea que más sorprende a quien construye por primera vez:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Préstamo de construcción aprobado | $314.972 |
| Desembolso inicial, el día del cierre | $1 |
Fuente: documento del prestamista de nuestro proyecto de 6984 San Benito Drive, Sebring (dúplex vendido el 2-jul-2026, Stellar MLS #O6394779).
No es un error. El día del cierre todavía no hay ninguna etapa construida, así que no hay nada que reembolsar. El dinero empieza a llegar cuando la primera etapa está hecha, pagada e inspeccionada.
«Un préstamo de construcción no se deposita: el banco aprueba el monto y te reembolsa por etapas, después de que tú pagas.»
— Víctor Arroyo, broker en Florida
3. Cuánto efectivo necesitas de verdad
Como pagas antes de que te reembolsen, siempre hay un desfase: dinero tuyo que está "en tránsito" entre que pagas una etapa y el banco te la devuelve. En el mismo proyecto:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Capital propio puesto | $65.000 |
| Efectivo que hizo falta tener disponible mientras llegaban los reembolsos | $140.000 |
El efectivo disponible fue más del doble del capital puesto. Ese dinero no se pierde —vuelve, etapa por etapa—, pero tiene que estar ahí. Por eso:
- Mínimo: $50.000 de capital propio para arrancar.
- Ideal: $100.000. La diferencia es el colchón que sostiene la obra mientras llegan los reembolsos.
Sin ese colchón, un imprevisto para la obra. Y una obra parada cuesta más que no haberla empezado: los intereses siguen corriendo y el contratista se va a otra obra.
4. Los intereses durante la obra
Durante la construcción, en general se pagan intereses solo sobre lo que el banco ya desembolsó, no sobre el monto aprobado completo. Al principio son bajos y van subiendo a medida que la obra avanza.
Lo que hay que tener presente: cada mes de retraso es un mes más de intereses. Por eso el plazo se maneja como un plan, y el costo de un posible retraso entra en el análisis desde el primer día, no cuando ya pasó.
Las condiciones exactas —tasa, plazo, número de etapas, si el préstamo se convierte en hipoteca al terminar— dependen de cada banco y de cada proyecto. Pídelas por escrito antes de firmar.
5. Los errores que paran una obra
- Contar con el monto aprobado como si fuera efectivo. No lo es hasta que la etapa está hecha.
- Entrar con el capital justo. El primer imprevisto se come la reserva, y sin reserva no hay obra.
- Pagarle de más por adelantado al contratista. El contrato debe fijar pagos por avance, alineados con las etapas del banco.
- No meter los intereses de un posible retraso en los números. Los permisos y el clima no siempre cumplen el calendario.
- Elegir mal el terreno. Un lote que necesita mucho relleno o un séptico caro cambia el presupuesto antes de empezar. Ver qué verificar antes de comprar un terreno en Florida.
El desglose completo del proyecto —lo que costó, cuánto se vendió y qué dejó— está en cómo funciona construir para invertir en Florida, y el resto de costos en cuánto cuesta construir una casa en Florida.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona un préstamo de construcción?
El banco aprueba un monto y lo desembolsa por etapas. Tú pagas cada etapa, un inspector la verifica y el banco te reembolsa. Nunca paga por adelantado obra que no está hecha.
¿Cuánto dinero propio necesito para un préstamo de construcción?
En nuestros proyectos, un mínimo de $50.000 de capital propio, y lo ideal son $100.000. En el último proyecto hizo falta tener $140.000 disponibles mientras llegaban los reembolsos.
¿El banco me da el dinero el día del cierre?
No. En nuestro último proyecto el banco aprobó $314.972 y el día del cierre desembolsó un dólar. El dinero llega a medida que la obra avanza y se inspecciona.
¿Se pagan intereses durante la construcción?
Sí, en general solo sobre lo ya desembolsado. Por eso cada mes de retraso cuesta intereses, y ese costo tiene que estar en el análisis desde el inicio.
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Este artículo es informativo. No es asesoría legal, fiscal ni financiera, ni una oferta de crédito. Las condiciones de cada préstamo dependen del banco. Las cifras corresponden a un proyecto concreto: cada proyecto es distinto. No garantizamos resultados.
